Tra il 12 gennaio e il 3 febbraio 2011 si sono svolte le interviste dell’edizione relativa al quarto trimestre 2010, a cui hanno partecipato 1.412 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre-dicembre 2010), nonché sulle prospettive del settore. Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull'osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio, registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stime qui presentate con quelle basate sugli atti notarili.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
Nel quarto trimestre del 2010 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è aumentata per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni nel 2009, salendo al 40 per cento (31,6 nella precedente indagine); ne è derivato un netto peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” (−38 punti percentuali contro −28 nel terzo trimestre). L’intensificarsi delle valutazioni negative è stato particolarmente pronunciato e diffuso nelle regioni del Nord, mentre nel resto del paese ha interessato, in misura assai più contenuta, unicamente le aree urbane.
Numero di compravendite
Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è ridotta di circa dieci punti percentuali; anche il numero complessivo delle compravendite intermediate ha segnato un calo, stimabile nell’ordine dei tre punti percentuali. Tali indicazioni vanno considerate con particolare cautela alla luce dell’elevato grado di variabilità che ha caratterizzato le valutazioni degli agenti.
Incarichi a vendere
Il saldo tra risposte di aumento e diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto positivo, pur riducendosi leggermente (a 16,6 punti percentuali da 19 nella precedente rilevazione). Per i nuovi incarichi il saldo rimane positivo e sostanzialmente stabile (15,7 punti percentuali); la dinamica rimane più sostenuta nelle regioni del Sud, in particolare nelle aree non urbane.
Tra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, si è intensificata l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (64,7 per cento dei casi contro il 61,6 rilevato in ottobre) e, in misura più contenuta, quella di proposte di acquisto a prezzo giudicato troppo basso dal venditore (49,6 contro 48,2 per cento). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti sia a difficoltà nel reperimento del mutuo (da 51,8 a 45,2 per cento), sia ad attese di prezzi più favorevoli (da 24,9 a 19,6 per cento).
Trattative e tempi di vendita
Nel quarto trimestre del 2010 si è interrotta la tendenza alla contrazione del margine di riduzione dei prezzi di vendita, che è tornato ai livelli dell’inizio dell’anno (11,7 per cento, da 11 nella precedente rilevazione). Il fenomeno ha interessato unicamente le regioni settentrionali, a fronte di una sostanziale invarianza nel resto del territorio. Rimangono stabili, intorno ai 7 mesi, i tempi che intercorrono tra conferimento dell’incarico e vendita effettiva, confermandosi inferiori di circa un mese nelle aree urbane.
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è salita al 72,6 per cento, 2,5 punti in più rispetto all’indagine precedente. L’incremento è stato uniforme tra tutte le macroaree a eccezione del Sud - dove la crescita è stata di circa 7 punti percentuali - e si è concentrato nelle aree non urbane. Il rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile è rimasto stabile al 71,3 per cento.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, pur rimanendo positivo, si è ridotto a 6,3 punti per centuali da 10,7. È migliorato il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (circa 25 punti contro 22 in ottobre), mentre è peggiorato quello negativo circa le attese sui prezzi (−30,1 punti contro -24,9).
Le prospettive del mercato nazionale
Il divario tra i giudizi di miglioramento e quelli di peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale, positivo per 0,6 punti percentuali nella rilevazione precedente, è tornato negativo per circa 5 punti, riflettendo principalmente la maggiore incidenza delle valutazioni sfavorevoli a fronte di una sostanziale invarianza di quelle favorevoli. Il quadro per i prossimi due anni rimane positivo, nonostante il saldo tra le attese di miglioramento e peggioramento si sia lievemente ridotto, a 45,8 punti percentuali (dai 48 di ottobre).
