Tra l’8 gennaio e il 12 febbraio 2010 si sono svolte le interviste del Sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto congiuntamente da Banca d’Italia e Tecnoborsa. Hanno partecipato 921 agenti, che hanno fornito informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre–dicembre 2009), nonché sulle prospettive del settore.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
Nel quarto trimestre del 2009 è proseguito il calo della quota di agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi, scesa al 45,4 per cento, dal 61,4 rilevato all’inizio dell’anno. Nello stesso periodo si è ampliata la quota di coloro che ne riscontrano una stabilità, che per la seconda volta consecutiva si colloca sopra il 50 per cento (rispetto a 37,1 per cento registrato per il primo trimestre 2009). Nel complesso, il saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” si è ulteriormente ridotto (–43,2 per cento contro –59,9 di inizio anno). Le opinioni al ribasso si confermano prevalenti nelle regioni del Sud e del Nord Est, mentre sono scese intorno al 40 per cento in quelle del Nord Ovest e del Centro.
Numero di compravendite
La quota di operatori che hanno venduto almeno un immobile è salita intorno al 69 per cento, il valore più alto dall’inizio delle rilevazioni nel dicembre 2008. Il numero totale di compravendite effettuate mediante intermediazione avrebbe segnato un recupero, soprattutto nelle aree urbane localizzate nel Nord Ovest e al Centro, dove più decisa è stata l’attenuazione delle tendenze al ribasso delle quotazioni.
Incarichi a vendere
Si è intensificata la riduzione del saldo tra le percentuali di risposte che segnalano l’aumento o la diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere, sceso a 12,7 punti percentuali da 22,6 nella precedente rilevazione. Il flusso di nuovi mandati è risultato stabile per il 46,1 per cento degli operatori (42,9 nelle rilevazione precedente), mentre il saldo tra le indicazioni di aumento e di diminuzione si è ridotto a 4,5 punti percentuali (da 13,1). Permane, pur con una lieve attenuazione, la divergenza tra i prezzi di offerta e di domanda: tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere, il 63,2 per cento degli agenti indica che la motivazione principale è rappresentata dall’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (65,9 per cento all’inizio del 2009); inoltre è di nuovo aumentata la percentuale di coloro che segnalano un ritiro dell’incarico dovuto a attese di prezzi più favorevoli.
Trattative e tempi di vendita
Nel quarto trimestre del 2009 il margine di riduzione del prezzo di vendita si è lievemente ampliato (12,1 per cento contro l’11,3 rilevato nell’inchiesta svolta in ottobre; la tendenza ha interessato tutte le principali ripartizioni. I tempi che intercorrono tra il conferimento dell’incarico e la vendita effettiva si sono lievemente allungati (7 mesi rispetto a 6,7 della precedente rilevazione) risultando più contenuti nei centri di maggiori dimensioni.
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario continua a collocarsi sul 70 per cento, con un sostanziale riallineamento tra le aree urbane e le altre località. Si è stabilizzato il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’immobile (intorno al 71 per cento).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Sono prevalenti le opinioni di una normalizzazione delle condizioni del mercato di riferimento degli operatori e, per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni, diventa positivo il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” (3,3 punti percentuali contro –3,9 punti nel trimestre precedente). Il miglioramento è più accentuato nei centri di maggiori dimensioni. Migliora il saldo, già positivo dal trimestre precedente, tra le attese di aumento e di diminuzione del numero di nuovi incarichi a vendere (a 12,9 punti percentuali, da 10,2). In merito all’andamento dei prezzi di vendita nel trimestre in corso, il saldo tra attese di aumento e di riduzione passa da –35,9 a –33, in misura non uniforme tra le ripartizioni geografiche. Si intensifica la prevalenza di giudizi di stazionarietà (62,2 per cento, quasi 5 punti in più rispetto alla rilevazione precedente).
Le prospettive del mercato nazionale
Il saldo negativo tra le attese di miglioramento e di peggioramento a tre mesi si è ridimensionato a –8,9 punti percentuali (da –16,9 punti nel trimestre precedente). Il quadro di medio termine mostra un più deciso miglioramento: le prospettive per i prossimi due anni sono giudicate positive dal 66,1 per cento delle agenzie (contro il 59,8 dell’inchiesta precedente) e in peggioramento dal 12,2 (contro il 16 per cento).