Tra il 1° e il 29 luglio si sono svolte le interviste del Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto presso gli agenti immobiliari congiuntamente da Banca d’Italia e Tecnoborsa. Hanno partecipato 980 agenti, che hanno fornito informazioni sull’attività di compravendita e su i prezzi nel trimestre di riferimento (aprile-giugno 2010), nonché sulle prospettive del settore. Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull'osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio, che è quello registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono rendere conto delle discrepanze che si osservano nei confronti di stime basate sugli atti notarili.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
La quota di agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi nel trimestre oggetto di rilevazione è scesa al 37,9 per cento dal 42,6 dell’inchiesta precedente; a fronte di un’incidenza ancora esigua delle indicazioni di rialzo (1,5 per cento) è aumentata quella dei giudizi di stabilità (al 60,6 per cento dal 55,8). Nel complesso, il saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” si è ridotto (–36,4 percento contro –41,0 nel primo trimestre del 2010). Questo andamento caratterizza tutte le aree geografiche del paese, risultando più pronunciato nelle regioni del Sud e nelle Isole, dove l’incidenza dei giudizi di aumento è salita al 4 per cento (era pressoché nulla nel primo trimestre).
Numero di compravendite
Nel secondo trimestre del 2010 la quota di operatori che hanno venduto almeno un immobile è stata pari a 67,1 per cento, segnando una diminuzione rispetto alla precedente indagine (71 per cento); anche il numero di compravendite ha subito una flessione rispetto al trimestre precedente. Se si valuta rispetto a quanto rilevato nello stesso periodo del 2009 per eliminare fattori di natura stagionale, la quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione è superiore di quasi 3 punti percentuali e il numero di case vendute è aumentato di poco meno del 2 per cento.
Incarichi a vendere
Il saldo tra le risposte che segnalano l’aumento o la diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere ha segnato un ulteriore, lieve aumento (a 19,3 punti percentuali da 17,2 della precedente rilevazione), confermando la tendenza osservata dall’avvio del sondaggio all’inizio del 2009. Il saldo tra le indicazioni di aumento e di diminuzione dei nuovi incarichi, dopo la forte crescita nella rilevazione precedente, ha invece segnato una leggera flessione (a 12,4 punti percentuali da 14,8). L’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate si conferma come principale causa di cessazione degli incarichi, ma viene indicata da una quota di agenti, pari al 62,9 per cento dal 64,2 della rilevazione precedente. Segnali di un graduale riequilibrio dei prezzi trovano conferma nella forte riduzione (al 48,2 per cento dal 59,3 della percentuale rilevazione) della quota di agenti che imputano il ritiro dell’incarico a proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore; anche l’incidenza dei ritiri dovuti ad attese di prezzi più favorevoli ha segnato una modesta flessione (al 23,4 per cento dal 25,0).
Trattative e tempi di vendita
Nel secondo trimestre del 2010 il margine di riduzione dei prezzi di vendita si è stabilizzato sull’11,5 per cento (era 12,2 un anno prima). Si è ampliato il divario tra aree urbane e quelle non urbane, dove il margine ha segnato una riduzione rispetto alla rilevazione precedente. I tempi che intercorrono tra il conferimento dell’incarico e la vendita effettiva si sono lievemente allungati (6,7 mesi rispetto ai 6,4 della precedente rilevazione), continuando a risultare mediamente più contenuti nei centri di maggiori dimensioni.
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è ritornata sul 70 per cento, dopo la flessione al 66 nella rilevazione precedente. Il rialzo è stato più pronunciato nelle aree non urbane, dove più forte era stato il calo nel primo trimestre. Il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’immobile è salito al 73,2 per cento (70,8 nella precedente rilevazione), il valore più alta dall’inizio dell’inchiesta.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
In merito alle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli”, pari a 8 punti percentuali nella rilevazione precedente, è divenuto negativo per circa 15 punti. È plausibile che il risultato sconti in parte fattori di natura stagionale, usualmente accentuati nei mesi estivi: rispetto allo stesso periodo dello scorso anno si è osservato un apprezzabile miglioramento (di quasi 8 punti percentuali). Il saldo tra le attese di aumento e di diminuzione dei nuovi incarichi a vendere è risultato lievemente positivo (2 punti percentuali; –1 nello stesso periodo del 2009 ); quello relativo alle attese sui prezzi è ancora negativo (–29,7 punti), pur in attenuazione rispetto a quanto rilevato nell’inchiesta precedente (–33 punti) e, in misura più accentuata, in quella di un anno prima (–45,3 punti).
Le prospettive del mercato nazionale
Le valutazioni sulle prospettive a breve del mercato nazionale, pur in lieve peggioramento rispetto alla rilevazione precedente, mostrano un pessimismo assai più contenuto rispetto a quanto riscontrato nell’estate dello scorso anno; il saldo negativo tra giudizi di miglioramento e di peggioramento si è attestato intorno a 20 punti percentuali (–35 punti un anno prima) e l’incidenza dei giudizi di stazionarietà è pari al 63,1 per cento (55,2 un anno prima). Per i prossimi due anni il quadro si conferma improntato a ottimismo, pur con segnali di moderazione delle aspettative: le prospettive sono giudicate positive dal 56,9 per cento delle agenzie (contro il 60,4 dell’inchiesta precedente) e in peggioramento dal 17,2 (contro il 14,5).