Il lavoro analizza i fattori che hanno guidato l’evoluzione dei prezzi delle abitazioni residenziali nel periodo 1995-2011 in un campione di sedici economie emergenti, localizzate in Asia e in Europa centro-orientale.
Viene proposto un approccio empirico caratterizzato da tre fasi distinte. In primo luogo viene determinato, per ciascuna economia del campione, un prezzo di ‘equilibrio’ attraverso la stima di una relazione di lungo periodo tra i prezzi delle abitazioni e un insieme di plausibili determinanti dal lato della domanda e dell’offerta. La relazione di ‘equilibrio’ di lungo periodo viene successivamente utilizzata come termine di confronto per valutare l’andamento dei prezzi effettivi delle abitazioni nel più breve termine, che può essere caratterizzato da condizioni di sopravvalutazione (sottovalutazione). Si ipotizza, infatti, che l’esistenza di imperfezioni nel funzionamento dei mercati immobiliari, tra cui eventuali strozzature nell’adeguamento dell’offerta di abitazioni, rallenti l’aggiustamento dei prezzi verso il nuovo valore di equilibrio. La dinamica di breve termine dei prezzi effettivi, tuttavia, può essere influenzata anche da fattori estranei alle condizioni intrinseche del mercato delle abitazioni, ad esempio aspettative eccessivamente ottimistiche (pessimistiche) da parte degli operatori economici. Come ultimo passaggio, l’approccio seguito prevede la scomposizione dello scostamento dei prezzi effettivi rispetto a quelli di ‘equilibrio’ in due componenti: una, definita ‘ciclica’, legata alla presenza di imperfezioni e/o strozzature nel mercato delle abitazioni, ed una residuale, dovuta a possibili fenomeni speculativi.
Le principali conclusioni del lavoro possono essere così sintetizzate: a) nella prospettiva storica degli ultimi due decenni, per il campione di economie emergenti analizzate, si sono osservati casi abbastanza rari di ampia sopravvalutazione (sottovalutazione) dei prezzi effettivi rispetto a quelli di ‘equilibrio’; b) nei casi in cui i prezzi effettivi si sono discostati in maniera significativa da quelli di ‘equilibrio’, la componente cosiddetta ‘ciclica’ è stata preponderante; c) al contempo, la sostenuta dinamica segnata dai prezzi delle abitazioni residenziali fino al 2007 sembra essere stata guidata anche dalle aspettative eccessivamente ottimistiche degli agenti economici; d) nel periodo più recente, fino alla prima metà del 2011, i prezzi effettivi sembrano essere in linea con quelli di ‘equilibrio’ nella maggioranza dei paesi del campione, anche se permangono chiare situazioni di sottovalutazione in alcuni paesi dell’Europa emergente.
