N. 1087 - Il mercato delle abitazioni e del credito in Italia durante la crisi

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di Michele Loberto e Francesco Zollino ottobre 2016

Il lavoro analizza le principali determinanti degli investimenti residenziali e dei prezzi delle abitazioni in Italia sulla base di un modello strutturale di domanda e offerta di abitazioni, di mutui alle famiglie e di prestiti alle imprese di costruzione.

Il modello consente tra l’altro di valutare gli effetti di temporanei periodi di razionamento del credito e di modifiche alla tassazione della proprietà immobiliare.

L’analisi suggerisce che la domanda di abitazioni è influenzata soprattutto dall’evoluzione del reddito disponibile delle famiglie e dalla dinamica demografica. Tuttavia, anche le condizioni del mercato dei mutui hanno un deciso impatto sulla domanda.

Con particolare riferimento agli andamenti durante la crisi finanziaria globale e quella del debito sovrano, il contributo positivo ai prezzi delle case derivante dalla flessione dei tassi di interesse è stato contrastato dalle più caute politiche di offerta adottate dalle banche italiane. L’apporto fornito dalla discesa dei tassi di policy si è gradualmente attenuato man mano che essi si avvicinavano al limite inferiore. Anche le misure non convenzionali, contribuendo a ridurre il differenziale tra i rendimenti sui titoli pubblici italiani e tedeschi, hanno sostenuto i prezzi delle abitazioni e, in misura più accentuata, gli investimenti residenziali; per questi ultimi sono risultati tuttavia prevalenti gli effetti negativi scaturiti dal peggioramento delle condizioni di erogazione del credito alle imprese di costruzione.

Infine, l’evidenza econometrica esclude episodi di apprezzabile disallineamento dei prezzi delle case rispetto alle determinanti di fondo nelle varie fasi cicliche susseguitesi in Italia dalla metà degli anni Ottanta, inclusa la doppia crisi nei periodi più recenti.

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