Le molteplici interazioni che si sviluppano nel tempo tra il mercato immobiliare e quello del credito rivestono un ruolo centrale nel meccanismo di trasmissione della politica monetaria, nonché nella determinazione delle tendenze cicliche dell’intera economia e delle condizioni per la stabilità del sistema finanziario. Al fine di analizzare le interdipendenze tra i due comparti in Italia, lo studio stima un sistema di equazioni in cui si determina simultaneamente l’equilibrio tra domanda e offerta sul mercato delle abitazioni, su quello dei mutui alle famiglie e su quello dei prestiti alle imprese di costruzioni.
Diversamente da quanto avviene in gran parte della letteratura empirica, il modello è stimato nella sua rappresentazione strutturale, in modo da consentire l’identificazione dei canali di trasmissione sia della politica monetaria, sia delle tensioni finanziarie. Ciò consente, inoltre, di valutare l’eventuale presenza di sopravvalutazione degli immobili sulla base dell’andamento di un ampio numero di determinanti economiche. Nella stima del modello si utilizzano dati trimestrali per il periodo compreso tra il primo trimestre del 1985 e l’ultimo del 2010, in gran parte ricostruiti a partire da dati non omogenei e di diversa fonte statistica.
L’analisi suggerisce che i prezzi delle case reagiscono positivamente all’aumento della popolazione, del reddito disponibile delle famiglie e delle aspettative di inflazione, negativamente alla crescita della superficie abitabile nel Paese. Anche le condizioni del credito esercitano un impatto rilevante: una maggiore erogazione di mutui, favorendo la domanda di case, sospinge le quotazioni immobiliari; un aumento dei prestiti alle imprese costruttrici, stimolando l’offerta di nuove abitazioni, ha invece un impatto sui prezzi negativo, sebbene contenuto.
Le tensioni finanziarie, tramite gli effetti sulle necessità di ricapitalizzazione delle banche, si riflettono in un aumento di entità simile del costo dei mutui alle famiglie e di quello dei prestiti alle imprese costruttrici. Variazioni dei tassi di interesse della politica monetaria si trasmettono invece con maggiore rapidità e intensità al costo dei mutui.
Le quotazioni delle abitazioni in Italia risultano in linea con le determinanti economiche di fondo sia nelle diverse fasi cicliche identificabili dalla metà degli anni ottanta, sia nel periodo della crisi finanziaria. Non si riscontra pertanto evidenza di una bolla immobiliare. La dinamica contenuta dei prezzi delle case nell’ultimo biennio è riconducibile soprattutto al calo del reddito disponibile delle famiglie e alle tensioni sull’offerta del credito, solo in parte compensati dall’orientamento accomodante della politica monetaria della BCE.
Pubblicato nel 2017 in: Journal of Housing Economics, v. 36, pp. 73-87
