Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d'Italia e Tecnoborsa, a partire dalla presente edizione si avvale della cooperazione dell’Agenzia del Territorio. Tra il 6 e il 28 ottobre si sono svolte le interviste dell’edizione relativa al terzo trimestre 2010, a cui hanno partecipato 1.066 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (luglio-settembre 2010), nonché sulle prospettive del settore. Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull'osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio, registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stime qui presentate con quelle basate sugli atti notarili.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
La quota di agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi nel terzo trimestre è scesa al 31,6 per cento, dal 37,9 rilevato per il trimestre precedente; a fronte di un’incidenza ancora esigua delle indicazioni di rialzo (3,6 per cento) è aumentata quella dei giudizi di stabilità (al 64,9 per cento dal 60,6). Il saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” si è ridotto (−28 per cento, da −36,4 nel trimestre precedente). L’andamento caratterizza tutte le aree geografiche ed è più pronunciato nelle regioni del Centro e del Nord, dove l’incidenza dei giudizi di aumento è salita al 4 per cento.
Numero di compravendite
Nel terzo trimestre del 2010 la quota di operatori che dichiarano di aver venduto almeno un immobile è stata pari al 65 per cento, in flessione di due punti rispetto alla precedente indagine. Il numero di compravendite intermediate dalle agenzie ha registrato un incremento di circa l’8 per cento rispetto allo stesso trimestre del 2009, concentrato nelle regioni del Centro e del Sud.
Incarichi a vendere
Il saldo tra segnalazioni di aumento e diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto positivo, di poco inferiore a 20 punti percentuali, confermando la tendenza osservata dall’avvio del sondaggio all’inizio del 2009. Anche per quanto riguarda i nuovi incarichi il saldo tra indicazioni di aumento e di diminuzione, resta positivo (16,1 punti percentuali); esso è in aumento rispetto al 12,4 della scorsa rilevazione estiva, quando registrò una temporanea flessione. L’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate si conferma come principale causa di cessazione degli incarichi (61,6 per cento dei casi; era il 62,9 in luglio). Dopo la forte riduzione del trimestre precedente, è stabile al 48,2 per cento la quota di agenti che attribuiscono il ritiro dell’incarico a proposte di prezzo giudicate troppo basse dal venditore; l’incidenza dei ritiri dovuti ad attese di prezzi più favorevoli ha segnato invece un lieve incremento (al 24,9 per cento, dal 23,4).
Trattative e tempi di vendita
Nel terzo trimestre del 2010 il margine di riduzione dei prezzi di vendita è rimasto di circa l’11 per cento (era su un livello analogo un anno prima). Appare ridursi il divario tra aree urbane e non urbane. I tempi che intercorrono tra conferimento dell’incarico e vendita effettiva sono lievemente superiori a quelli della precedente rilevazione (6,9 mesi, rispetto a 6, 7): essi continuano a risultare più contenuti nei centri di maggiori dimensioni.
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è rimasta invariata al 70 per cento. La percentuale è risultata più elevata nelle aree non urbane, contrariamente a quanto rilevato nel trimestre precedente. Il rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile è lievemente diminuito (al 71,3 per cento, dal 73,2 nella precedente rilevazione) e si conferma più elevato nelle aree non urbane rispetto ai grandi centri, benché il divario tenda a ridursi.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Le attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento risultano in deciso miglioramento: il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” è tornato positivo per circa 11 punti percentuali, dopo essere risultato negativo, per circa 15 punti percentuali, nell’inchiesta precedente. Il saldo tra attese di aumento e di diminuzione dei nuovi incarichi a vendere è anch’esso aumentato, da 2 a 22 punti percentuali. Rimane invece negativo (–24,9 punti) quello relativo alle attese sui prezzi, sebbene in attenuazione rispetto alla rilevazione precedente (–29,7 punti) e, in misura più accentuata, a quella di ottobre 2009 (–35,9 punti).
Le prospettive del mercato nazionale
Il saldo tra giudizi di miglioramento e di peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale, negativo per 20 punti percentuali nella rilevazione estiva di luglio, a ottobre appare sostanzialmente nullo; l’incidenza dei giudizi di stazionarietà è salita al 66,1 per cento dal 63,1 dell’inchiesta precedente (58,1 per cento un anno prima). Per i prossimi due anni il quadro si conferma improntato a un certo ottimismo e in miglioramento rispetto all’inchiesta precedente: le prospettive sono giudicate favorevoli dal 61 per cento delle agenzie (contro il 56,9 dell’inchiesta precedente) e in peggioramento dal 13 (contro il 17,2).
