Tra l’1 e il 27 luglio 2009 si sono svolte le interviste del Sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto congiuntamente da Banca d’Italia e Tecnoborsa. Hanno partecipato 921 agenti, che hanno fornito informazioni sull’attività di compravendita e su i prezzi nel trimestre di riferimento (aprile-giugno 2009), nonché sulle prospettive del settore.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
Nel secondo trimestre del 2009 il saldo negativo tra le indicazioni di aumento e di riduzione dei prezzi si è ridotto rispetto a quello del primo trimestre (–53,2 e –59,9 punti percentuali, rispettivamente). Il risultato riflette il minor numero di giudizi di riduzione dei prezzi (da 61,4 a 54,2 per cento) e l’aumento di quelli di stabilità (44,8 da 37,1). La tendenza è stata marcata nelle aree urbane (con popolazione del centro principale superiore a 250.000 unità), dove la quota di agenti che ha espresso giudizi negativi è scesa al 61 per cento, dal 70 nel sondaggio precedente.
Numero di compravendite
Nel secondo trimestre del 2009 la quota di operatori che hanno venduto almeno un immobile si è mantenuta intorno al 65 per cento, registrando valori superiori nelle regioni del Nord Est (70,7 per cento). Il numero totale di compravendite effettuate tramite intermediazione rimane pressoché stabile, intorno a 137 mila unità, pur con un aumento della variabilità tra singoli agenti.
Incarichi a vendere
Il saldo tra le percentuali di risposte che segnalano l’aumento o la diminuzione sul trimestre precedente del numero di incarichi a vendere ancora da evadere si è ridotto a 28,5 punti (32,6 nella scorsa rilevazione), riflettendo soprattutto la minore incidenza di operatori che riportano un aumento. Anche per i nuovi incarichi acquisiti nel trimestre, l’incidenza delle risposte di aumento rispetto al trimestre precedente ha mostrato un apprezzabile calo rispetto alla scorsa rilevazione (33,6 per cento, da 42), accompagnata da un incremento delle risposte di diminuzione (27,2 per cento, da 24,3). Non si attenua la divergenza tra i prezzi di offerta e di domanda: circa due terzi delle agenzie indicano che la motivazione principale di cessazione dell’incarico a vendere è rappresentata dall’assenza di proposte di acquisto, a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate; oltre metà delle agenzie segnala anche proposte di acquisto a prezzi troppo bassi. Si riducono i venditori che ritirano l’incarico in attesa di prezzi più favorevoli. Nei giudizi degli operatori si riducono lievemente le difficoltà di reperimento del mutuo.
Trattative e tempi di vendita
Nel secondo trimestre del 2009 si è stabilizzato il margine di riduzione del prezzo di vendita rispetto a quello inizialmente richiesto dal venditore (12,2 per cento, contro 11,8 nel sondaggio precedente). Si sono lievemente ridotti i tempi che intercorrono tra il conferimento dell’incarico e la vendita effettiva (da 6,7 a 6,4 mesi).
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è stata del 68,3 per cento (circa due punti percentuali al di sotto di quella del primo trimestre). Il calo è comune a tutte le principali aree geografiche; risulta più accentuato nel Sud e nelle Isole (61,5 per cento, da 68,8), dove si allarga il divario tra aree urbane e non urbane. Nell’intero territorio nazionale è sceso lievemente anche il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’immobile (69,6 per cento, dal 71 del primo trimestre); anche in questo caso il calo è stato accentuato nelle regioni meridionali.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Con riferimento al trimestre in corso, gli agenti continuano a segnalare condizioni di relativa stabilità del proprio mercato di riferimento: dopo il forte miglioramento segnalato nel precedente sondaggio, rispetto al grave pessimismo della fine della scorso anno, il saldo tra giudizi “sfavorevoli” e “favorevoli” è peggiorato (–22,6 punti percentuali, da –6,9), a conferma del perdurante stato di incertezza del comparto. Il risultato potrebbe risentire delle attese sul numero di nuovi incarichi a vendere, per il quale il saldo tra le risposte in aumento e in diminuzione è diventato lievemente negativo (–0,8 punti percentuali), dopo essere stato ampiamente positivo nel sondaggio precedente (11,8 punti). Sono rimaste pressoché immutate le attese sui prezzi di vendita, che dovrebbero rimanere invariati per la metà degli agenti e ridursi per una quota poco inferiore. In tutte le ripartizioni geografiche eccetto il Centro, le attese di riduzione dei prezzi si confermano più marcate nelle aree urbane, interessando il 60 e il 55 per cento degli operatori nelle regioni del Nord Est e in quelle del Sud e Isole, rispettivamente.
Le prospettive del mercato nazionale
Il saldo negativo tra attese di peggioramento e di miglioramento a tre mesi è stato pari a 35 punti percentuali: il divario appare quindi più marcato rispetto al sondaggio precedente (–21 punti). Anche in questo caso il dato si confronta con il pesante pessimismo nello scorcio del 2008 (–56,2 punti). Le valutazioni della situazione generale si confermano positive nel medio termine (due anni), seppure con uno scarto più contenuto tra le risposte di miglioramento e peggioramento (36,9 punti percentuali, contro 53,2 del primo trimestre).
