Tra metà gennaio e metà febbraio 2009 si sono svolte le interviste del Sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto congiuntamente da Banca d’Italia e Tecnoborsa. Hanno partecipato 1.009 agenti, che hanno fornito informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre-dicembre 2008), nonché sulle prospettive del settore.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
Nel quarto trimestre del 2008 i prezzi di vendita degli immobili residenziali sono risultati in calo rispetto ai tre mesi precedenti per il 57,6 per cento delle agenzie; un’esigua minoranza degli operatori (2,8 per cento) ha dichiarato un aumento. Le valutazioni degli agenti segnalano una più diffusa tendenza al ribasso nelle regioni del Nord Est e, in tutte le ripartizioni geografiche, nelle aree urbane (il cui capoluogo ha più di 250.000 abitanti).
Numero di compravendite
Circa due terzi degli operatori hanno venduto almeno un immobile nel corso del quarto trimestre del 2008, con una incidenza superiore nelle regioni del Nord Est (74,7 per cento), inferiore in quelle del Centro (59,9 per cento). Nel complesso il numero delle compravendite tramite l’intermediazione degli agenti è nell’ordine di 143 mila, segnalando una prosecuzione della tendenza negativa in linea con le rilevazioni dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI). Le abitazioni più vendute sono quelle di media dimensione (tra 71 e 120 mq) in tutte le aree del Paese ad eccezione delle regioni del Centro, dove prevalgono le transazioni di alloggi più piccoli (fino a 70 mq); in tutte le città si riscontra un maggior numero di scambi nelle zone semi-centrali e relativamente ad alloggi liberi, non di lusso e già abitabili.
Incarichi a vendere
Per quasi metà degli agenti, alla fine dello scorso anno il numero complessivo di incarichi a vendere ancora da evadere era aumentato rispetto a tre mesi prima (contro una quota del 15 per cento che dichiara una riduzione); la percentuale risulta inferiore nelle regioni del Nord Ovest e superiore in quelle del Nord Est. Nel complesso del paese, tale rialzo riflette, da un lato, l’aumento dei nuovi incarichi acquisiti nel trimestre rispetto al precedente, per il 38,5 per cento degli operatori (contro il 24,4 che li vede in diminuzione); dall’altro, rispecchia la debole dinamica delle vendite su incarichi pregressi. Tra le cause di cessazione degli incarichi a vendere nel corso del periodo di riferimento spiccano sia l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi di offerta ritenuti troppo elevati (64,7 per cento delle agenzie), sia proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore (52,3 per cento). Secondo una quota rilevante degli agenti (47 per cento) vi contribuirebbero anche difficoltà dell’acquirente a reperire fonti di finanziamento.
Trattative e tempi di vendita
Nel quarto trimestre il prezzo effettivo di vendita è risultato inferiore del 9,5 per cento alla richiesta iniziale del venditore, senza rilevanti differenze territoriali. Per gli immobili venduti, tra il momento dell’affidamento dell’incarico e quello della vendita effettiva sono intercorsi in media quasi 7 mesi; per oltre la metà degli operatori, i tempi di vendita si sono allungati rispetto al trimestre precedente.
Modalità di finanziamento degli acquisti
L’acquisto di abitazioni è stato effettuato per il 69 per cento delle transazioni con accensione di un mutuo ipotecario, con un divario tra il 72 per cento nelle aree urbane e il 66 in quelle non urbane, che si manifesta assai più accentuato nelle regioni del Nord Est. Il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’immobile è in media pari al 69 per cento (63 nelle regioni del Centro).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Per il primo trimestre del 2009 una larga maggioranza degli agenti (77 per cento) ha giudicato “sfavorevoli” le condizioni prevalenti sul mercato immobiliare di riferimento; tale indicazione è omogenea a livello geografico. Per il 45 per cento delle agenzie, all’inizio di quest’anno il numero di nuovi incarichi a vendere sarebbe rimasto invariato rispetto al trimestre precedente, mentre una quota del 35 per cento si attendeva un aumento. Per lo stesso periodo il 65 per cento degli operatori prevedeva una riduzione dei prezzi delle case, contro una quota del 34 che ne prevedeva un aumento; il saldo tra attese “in aumento” e “in diminuzione” (–31 punti percentuali) è di entità inferiore a quello corrispondente ai giudizi sulle variazioni registrate nel quarto trimestre del 2008 (–51 punti), segnalando un’attenuazione dell’orientamento al ribasso dei prezzi.
Le prospettive del mercato nazionale
La situazione generale del mercato nazionale all’inizio del 2009 viene giudicata in peggioramento per il 61 per cento degli agenti; sugli orizzonti più distanti (due anni) prevalgono invece attese di miglioramento (45 per cento).
