N. 315 - Il rapporto "loan-to-value" e l'accesso ai mutui delle famiglie italiane

Questo lavoro presenta una metodologia per valutare la capacità delle famiglie di accedere a un mutuo economicamente sostenibile, considerando sia la rata periodica del mutuo (vincolo di reddito) sia l’esborso iniziale non coperto dal mutuo (vincolo di bilancio). Un’applicazione sui microdati delle famiglie italiane nel periodo 2006-2012 indica che al miglioramento nella capacità di sostenere la rata periodica si è contrapposto un vincolo di bilancio più stringente. La metodologia può essere impiegata per valutare l’impatto di politiche macroprudenziali, ad es. limiti al rapporto tra mutuo e valore dell’immobile (loan-to-value ratio, LTV), attraverso la mortgage affordability curve, che mostra la percentuale di famiglie che possono accedere al mutuo per i diversi LTV applicati dalle banche senza incorrere in difficoltà finanziarie. La crisi del 2008-09 ha abbassato la quota di famiglie che beneficiano di LTV relativamente elevati e aumentato quella delle famiglie che possono accedere a mutui sostenibili con LTV inferiori. La capacità di accedere a un mutuo è peggiorata soprattutto per le famiglie delle classi di reddito medio-basse e la diminuzione dei LTV nel periodo in esame è dipesa principalmente dalle condizioni di offerta. Infine, differenti politiche che possono influenzare l’accesso al mercato dei mutui hanno effetti eterogenei sia nell’ampliare la partecipazione delle famiglie al mercato sia nel promuovere politiche di prestito meno rischiose.